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Das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ – der sogenannte Bau-Turbo – ist am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten. Die Gesetzesänderung eröffnet den Gemeinden und Baugenehmigungsbehörden bei der Zulassung von Vorhaben vom Baugesetzbuch (BauGB) oder den aufgrund dieses Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften und sogar von Bebauungsplänen abzuweichen.
Durch den Bau-Turbo können Wohnungsbauvorhaben, die mit aktuellem Baurecht unzulässig wären, deutlich schneller genehmigt werden. Aufgrund der Abweichungsmöglichkeiten kann das Vorhaben bei Zustimmung der Gemeinde genehmigt werden, ohne dass zuvor passendes Baurecht über Bauleitplanverfahren geschaffen werden muss.
Erreicht wir dies durch Einführung des § 246e in das BauGB. Dieser wiederum regelt die konkreten zulässigen Abweichungen. Aus Sicht des Holzbaus und der Handwerksbetriebe sind insbesondere folgende die gesetzlichen Neuerungen interessant:
- §31 Abs. 3 BauGB als Erweiterung der Befreiungsmöglichkeit
- §34 Abs. 3a S. 1 Nr. 1 mit. b) und Abs. 3b BauGB als Lockerungen beim Einfügegebot
- §246e BauGB als Experimentierklausel für Abweichungen vom Planungsrecht
§31 (3) BauGB – Ausnahmen u. Befreiung
(zugunsten des Wohnungsbaus innerhalb von Bebauungsplänen)
Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden. Dabei müssen die nachbarlichen Interessen gewürdigt werden und es muss mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein.
Zum Beispiel sind auf Grund des § 31 (3) S. 1 großflächige Aufstockungen auf vorhandenen (Wohn-) Gebäuden möglich oder Hinterlandbebauungen zulässig.
§34 (3b) BauGB – Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile
(Abweichung vom Gebot des Einfügens im unbeplanten Innenbereich)
Die Vorschrift führt zu zusätzlichen Lockerungen des Einfügungsgebots zugunsten der Errichtung von Wohngebäuden im unbeplanten Innenbereich. Dies ermöglicht neue Gebäude auch da, wo sie sich eigentlich nicht in den Bebauungszusammenhang einfügen würden.
Dies ermöglicht beispielsweise eine Bebauung von hinter liegenden Grundstücken bzw. Grundstücksteilen „in zweiter Reihe“ oder von Freiflächen innerhalb von Wohnblöcken.
Aber auch hier müssen die nachbarlichen Interessen gewürdigt werden und es muss mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein.
§36a BauGB
Die Bau-Turbo-Regelung ist eine „Kann-Regelung“. Demnach kann eine Gemeinde Ihre Zustimmung zur Abweichung nach den oben genannten Regelungen § 31 (3), § 34 (3b) sowie § 246e erteilen. Die Entscheidung der Gemeinde über eine Zustimmung oder auch Ablehnung ist für die Genehmigungsbehörde bindend.
Eine ganz wichtige Neuerung ist es, dass die Zustimmung der Gemeinde als erteilt gilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird.
§246e BauGB – Experimentierklausel für Abweichungen vom Planungsrecht
Der Paragraf ermöglicht grundsätzlich auch die Erschließung größerer Flächen, für Wohnbauvorhaben zuzulassen, ohne dass es dafür der Aufstellung eines Bebauungsplans bedarf und das auch im Außenbereich. Bedingung für die Abweichung ist, die Errichtung von Gebäuden zu Wohnzwecken, die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässig errichteter Gebäude zur Schaffung von Wohnungen oder eine Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken. Diese Regelung ist allerdings befristet bis zum 31.12.2030.
Diese Befreiung muss die nachbarlichen Interessen würdigen und mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein.
